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商业地产和TUPE

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06 Sept 2019  

David Rushmere

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对于大多数企业而言,在考虑租赁或购买新房产时,劳动法可能根本不是他们所考虑的。 但是,重要的是要注意,无论您是否意识到这个问题,“承诺转让(劳动保护)条例”(通常简称为“TUPE”)可能是存在的。
当“商业”原因,员工被分配到新的机构或者在分配给特定服务的服务提供商变更时,TUPE保护雇员的雇佣关系和权利。 虽然看起来令人惊讶,但是如在一个物业内经营企业,那么该物业的所有权变更实际上可能导致TUPE的“业务转移”。
例如,如果餐馆的租约即将结束且餐馆的所有者必须将业务搬出,那么如果新餐馆搬入该物业并开始经营相同类型的业务,则可能构成在TUPE的业务转移。 从技术上讲,这种效果是原始餐厅的员工实际上会自动转移到新餐厅。 这可能会导致多个问题:
原来的餐馆实际上可能希望将现有员工带到新的办公场所,但可能需要雇用新员工。
进入的餐厅将按照之前相同的条款和条件(例如工资,假期津贴等)接收前一家餐厅的所有员工,即使他们不想要这些员工。
如果餐馆老板没有意识到TUPE会产生,那么他们都不会遵守他们的法律义务来通知和咨询员工有关转移的信息 - 导致员工的法律索赔(可能长达13周的工资)。
当然,如果其中一家餐厅认为TUPE将会产生,但另一家则不然,那么问题可能更糟。 例如,第一家餐馆老板可能无意在另一个地方重新开业,也没有向其员工支付裁员费,而只是简单向员工宣布,在TUPE条款下,新餐厅将在接管租约时也接管这批员工。 这可能导致员工在新餐厅开业时去报道,并期望新的所有者支付他们的工资 - 如果新的餐馆老板不期望这样做,这是一个大问题。
在某些情况下,甚至可能是雇员实际上永久地或在新餐馆到来之前转移到物业的房东处。
实际上,当然这些问题可能不会发生 - 任何一方都可能没有足够的信息来了解TUPE是否适用,或者他们可能根本不知道它。 如果原来的餐馆老板安排了新的物业,并通知工作人员应该来工作,同时员工也乐意(他们保住工作,他们自己可能不知道TUPE),那么 在实践中可能没问题。
然而,保护您的公司意味着要准备着这些场景的应对方式,而不是简单地希望它们不会发生 - 当然,这不仅适用于餐馆,它可以适用于任何非常类似的业务转移需要的情况。 这意味着确保在签署之前审查您的新租约(或现有租约的延期)时,您应该检查是否有任何针对TUPE的保护 - 例如来自另一方的赔偿 - 无论您是否是租户 还是房东。
3HR拥有商业地产和劳动法方面的专业律师,能够提供有关租赁审查的全面建议和协助,以确保它们不仅是标准的条款,而且特别适合贵司的。 欢迎联系我们的团队获取更多信息。

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2019-09-06 - 商业地产和TUPE

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