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ニュースレター

商業不動産とTUPE

06 September 2019

David Rushmere

ほとんどの企業にとって、リース契約や新しい不動産の購入を検討する際、おそらく雇用法はまったく考慮されないでしょう。しかし、認識しているかどうかにかかわらず、企業譲渡(雇用保護)規則(the Transfer of Undertakings (Protection of Employment) Regulation、より一般的には「TUPE」と呼ばれています)が適用される場合があることに注意が重要です。


TUPEは、今まで割当てられていた「事業」が新しい法人格に移転した時、または今まで割当てられていたサービスプロバイダーが特定のサービスに変更になった時、従業員の雇用と権利を保護します。驚かれるかもしれませんが、ビジネスがある不動産にて運営されている場合、その不動産の所有権が変更になれば、TUPEで規定する「事業移転」に実際につながる可能性があります。


例えば、レストランのリース契約が終了し、レストランの所有者が事業を移転させる必要がある場合、もしその場所に新しいレストランが入居してきて同じタイプの事業を運営し始めるなら、それはTUPEで規定する事業移転に該当する可能性があります。技術的には、これにより退去するレストランの従業員が新しく入居したレストランに自動的に移転することになります。これは以下のような複数の問題を引き起こす可能性があります:


 退去するレストランは、実際には既存のスタッフを新しい店舗に連れて行きたいのに、その代わりに新たな従業員を雇わなければならない可能性。


 新入居レストランには、たとえ不要であっても、以前と同じ条件(給与、休日手当など)で、退去するレストランのスタッフ全員が配属させられる可能性。


 レストラン所有者がTUPEが適用されることに気づかなかった場合、どちらの所有者も従業員に移転について通知し面談する法的義務を順守しなかった事になるので、従業員から訴えられる危険につながる可能性(場合によっては雇用主に最大13週間分の給与支払が命じられます) 。


さらに問題が悪化する可能性があるのは、一方のレストランがTUPEが適用になることを確信していたのに、もう一方はそうでない場合です。

 

例えば、退去するレストランの所有者が他の場所にレストランを再開する意図がない場合、従業員に人員整理解雇金を支払う代わりに、リースを引継ぐ際にTUPEの適用により従業員は新しく入居してくるレストランに移ると従業員に対して宣言したとします。これにより、従業員は新しいレストランがオープンしたときに仕事を報告し、新オーナーが給料を支払うことを期待することになります。 - もし新しいレストランのオーナーがこの事を予期していなかったら大きな問題となります。


一定の状況下では、恒久的に、または新しいレストランが入居するまでの間、従業員はレストランの土地の大家に移転することさえあり得ます。


現実には、もちろんこれらの問題は発生しないかもしれません - どちらの当事者もTUPEの適用の有無について認識するための十分な情報を持っていないか、単にそれを知らない可能性があります。退去するレストランの所有者が新しい店舗を手配し、従業員全員が新店舗で働くようにするならば、そして彼らが喜んでそうするならば(すなわち、仕事を続け、TUPEについては知らないままでいるのであれば)実際には問題はないでしょう。


ただ、会社を守るということは、こうした事態が発生しないことを単に期待するのではなく、こういった事態に備えることを意味します。 - そしてもちろん、これらはレストランのみに当てはまる事ではありません。類似の事業承継の場合にも適用される可能性があります。これは、新しいリース契約(または既存のリース契約の延長)にサインする前に内容を精査することを確実にし、

 

TUPEに対する保護 - 相手方からの補償など - があるかどうかを確認する必要があることを意味します。これは貴社がテナントの立場であっても大家の立場であっても同様です。


3HRには商業不動産法と雇用法の両方の専門弁護士が所属しており、リース契約のレビューに関して単に一般的な内容か否かをチェックするだけでく、貴社の特定の目的に合致しているかについてもアドバイスをご提供することが可能です。詳細については、弊所のいずれかのチームにお問い合わせください。

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2019-09-06 - 商業不動産とTUPE

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